《关于公布玛纳斯县城区土地定级与基准
地价更新成果的通知》的政策解读
《玛纳斯县城区土地定级与基准地价更新成果》由玛纳斯县自然资源局委托兆新评估咨询有限公司负责起草，书面征求了县工业园区、县农业园区、发改委、财政局、中介机构等15个单位的意见。召集了相关单位参加的征求意见座谈会和研讨会，考察了玛纳斯县城区基准地价更新初步成果。在此基础上依据《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土厅发〔2015〕12号）及《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号），结合我县实际制定了《玛纳斯县城区土地定级与基准地价更新成果》。现将有关情况汇报如下：
一、制定的必要性和解决的问题
依据《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土厅发〔2015〕12号）及《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）要求：“基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。”我局多年未公布实施基准地价。2022年经责审计及巡察工作中反馈我县多年城镇土地定级与基准地价公布不及时的问题。
随着我县城镇化进程的加快，现有的基准地价与部分区域的土地级别和基准地价严重不相适应，我县地产市场和社会经济发展状况与周边市县地价水平相比不协调，严重影响了土地市场的公平竞争和国有土地所有权收益的充分实现。为促进我县土地市场平稳有序发展，合理合规确定地价。2020年我县委托兆新评估咨询有限公司修编《玛纳斯县城区土地定级与基准地价更新报告》，并于2023年1月12日获得自治区自然资源厅验收合格。
二、制定的依据
《玛纳斯县城区土地定级与基准地价更新成果》的法律依据如下：
1.《土地管理法》第27条，县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。
2.《城市房地产管理法》第33条，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
3.《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土厅发〔2015〕12号）第二条严格按规程制订、更新并公布基准地价。市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。
4.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）全文。
三、起草的过程
该方案由委托的中介机构起草，并征求相关部门(发改委、财政局、各乡镇）意见建议，结合本县实际制定此方案。
四、主要内容及说明
（一）、土地定级范围与级别的分布
此次玛纳斯县城区土地定级和基准地价更新的工作总面积为28.7778平方公里（不含生产建设兵团），东至规划外环路，南至头二三宫渠，西至西海路（建设路）以西约1000米，北至莫合渠以北约400米。总面积为28.7778平方公里。
玛纳斯县城区土地定级范围划分为四个土地级别，分别为：
一级地：面积4.228平方公里，占定级区域面积的14.69%。东至：益民路，南至：朝阳路，西至翡翠路（永安路），北至凤凰路。
二级地：面积6.5618平方公里，占定级区域面积的22.8%。东至县中医院东面，西至西海路（建设路），南至平安路，北至幸福路，主要为城镇生活区所在地，有翡翠名门、世纪花苑等生活小区。
三级地：面积7.53平方公里，占定级区域面积的26.17%。东至金凤花园小区以东400米，西至赤霞路，南至头二三宫渠，北至莫合渠。
四级地：面积10.458平方公里，占定级区域面积的36.34%。
（二）、玛纳斯县城区土地基准地价更新表
单位：元/m2（万元/亩）
| 土地级别 | Ⅰ级地 | Ⅱ级地 | Ⅲ级地 | Ⅳ级地 |
| 商服用地 | 850(56.67) | 670(44.67) | 500(33.33) | 360(24) |
| 住宅用地 | 620(41.33) | 510(34) | 400(26.67) | 300(20) |
| 工业用地 | 250(16.67) | 200(13.33) | 170(11.33) | 125(8.33) |
| 公共管理与公共服务用地 | 265(17.67) | 225(15) | 190(12.67) | 160(10.67) |
（三）、玛纳斯县新旧基准地价更新成果对比表
| 土地级别 | 基准地价(元/m2) 、(万元/亩) | ||||
| 商业用地 | 住宅用地 | 工业用地 | 公共管理与公共服务用地 | ||
| Ⅰ级 | 2014年 | 790（52.67） | 550（36.67） | 240（16.00） | 无--- |
| 2020年 | 850（56.67） | 620（41.33） | 250（16.67） | 265（17.67） | |
| 上涨值及幅度 | 60（7.59%） | 70（12.71%） | 10（4.19%） | --- | |
| Ⅱ级 | 2014年 | 600（40.00） | 450（30.00） | 190（12.67） | 无--- |
| 2020年 | 670（44.67） | 510（34.00） | 200（13.33） | 225（15.00） | |
| 上涨值及幅度 | 70（11.68%） | 60（13.33%） | 10（5.21%） | --- | |
| Ⅲ级 | 2014年 | 415（27.67） | 340（22.67） | 150（10.00） | 无--- |
| 2020年 | 500（33.33） | 400（26.67） | 170（11.33） | 190（12.67） | |
| 上涨值及幅度 | 85（20.46%） | 60（17.64%） | 20（13.3%） | --- | |
| Ⅳ级 | 2014年 | 320（21.33） | 270（18.00） | 105（7.00） | 无--- |
| 2020年 | 360（24.00） | 300（20.00） | 125（8.33） | 160（10.67） | |
| 上涨值及幅度 | 40（12.52%） | 30（11.11%） | 20（19%） | --- |
视频解读地址：两分钟解读《关于公布玛纳斯县城区土地定级与基准地价更新成果的通知》